仲介手数料の上限の見方｜空き家を売る・貸すときの早見表

仲介手数料は「いくらまで」と上限が決まっています。売買と賃貸それぞれの見方を表にして、2024年7月からの特例も含めて整理しました。

結論：売買は3段階の率、空き家と土地には上限33万円の特例がある

不動産会社に家の売却や賃貸を頼むと、成約したときに仲介手数料がかかります。この金額には上限があり、売買は価格を3つの段階に分けた率で、賃貸は家賃を基準に決まります。さらに、2024年7月1日からは、価格が低い空き家や長期間使われていない空き家のための特例も加わりました。

この記事では、123LIVINGの売りたい・貸したい方向けページに記載している内容をもとに、金額の見方を早見表と計算の手順で整理します。相続した熱海・伊豆山の家を前に「売ったら手元にいくら残るのか」を考えるとき、最初の目安として使ってください。数字はすべて消費税込みの上限です。

売買の仲介手数料の上限

売買では、取引価格を3つの段階に分け、それぞれに率をかけて合計します。

計算の流れ

1. 取引価格を、200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の3つの部分に分ける
2. 各部分に、表の率をかける
3. 3つの結果を足す

たとえば取引価格が300万円なら、200万円の部分に5.5%、残りの100万円の部分に4.4%をかけて足します。数字で書くと、11万円と4.4万円で、合計15.4万円が上限の目安です。取引価格が大きくなるほど、400万円を超える部分に3.3%がかかるため、全体の率は3.3%に近づいていきます。

800万円以下の空き家・土地の特例

2024年7月1日から、800万円以下の空き家や土地の売買には、仲介手数料の上限を33万円とする特例があります。低い価格の物件は、通常の計算だと会社が受け取れる金額が小さくなり、手間のかかる現地確認や調査に見合いにくいという事情がありました。この特例によって、価格の低い空き家でも、きちんと調査や販売活動をしてもらいやすくなっています。

表のように、800万円以下の空き家・土地では、上限が33万円まで広がる形です。伊豆山のように坂や石段の上にある家は、価格が比較的低くなる場合もあるため、この特例を知っておくと、見積もりを見るときの安心につながります。実際にどちらの考え方が当てはまるかは、物件ごとに異なります。相談のときに、あなたの家の場合の計算を一緒に見ていきましょう。

賃貸の仲介手数料の上限

賃貸の場合は、貸主と借主の合計で、家賃の1か月分（消費税込みでは1.1か月分）が上限です。どちらがどれだけ負担するかは、双方の合意や会社の進め方によって変わります。

こちらにも2024年7月1日からの特例があり、長期間使われていない空き家などの賃貸では、貸主から家賃の2.2倍まで受け取れる扱いになっています。使われていなかった家を貸し出すには、中の状態の確認や募集の準備にそれなりの手間がかかる、という事情を踏まえたものです。

たとえば家賃が月5万円の家を貸すなら、通常は合計で5.5万円（税込）が上限。長く空いていた家の特例を使う場合は、貸主から11万円まで受け取れる扱いです。どちらの考え方を使うかは、その家の空き期間などによって決まります。

手元に残る金額を考えるときの項目表

売却や賃貸で「結局いくら残るのか」を考えるときは、仲介手数料だけでなく、前後で動くお金も並べておくと見通しが立ちます。金額は物件ごとに違うので、ここでは項目だけを整理します。

伊豆山の家は、海が近いため塩気や湿気で傷みやすく、空いている期間が長いほど修繕が増えがちです。手入れの費用と、売り出しを遅らせることのバランスも、あわせて考えたい点です。早めに現地を見て、手を入れるところと、そのまま見てもらうところを分けると、無理のない計画になります。

手数料を比べるときの見方

手数料の上限は決まっているので、「安いか高いか」だけで会社を比べると、見落としが出ます。上限の範囲内であることを前提に、何をしてくれる契約なのかを並べて見るのがおすすめです。

比べるときの3つの視点

• 現地確認の中身：建物の傷み、道と石段、車の進入、眺めまで見てくれるか
• 売り出しの方法：どんな場所に、どんな伝え方で載せるか。伊豆山ラヴや参道の宿との連携があるか
• 連絡の取り方：遠方の持ち主に、オンラインやLINEでこまめに知らせてくれるか

同じ上限の中でも、現地を何度見てくれるか、買い手や借り手にどう物件の魅力を伝えてくれるかは、会社によって違います。数字の下にある「進め方」を聞いてみると、納得して任せられる先が見つかります。

賃貸の家賃で考える、貸主の手取りの見通し

賃貸は、家賃の何か月分かという形で上限が決まります。募集をかけるときは、次の流れで見通しを立てるとわかりやすくなります。

1. 月の家賃の希望額を決める（相場や家の状態を相談して決めます）
2. 通常の上限（家賃の1か月分、税込1.1か月分）と、空き家の特例（貸主から家賃の2.2倍まで）のどちらが当てはまるか確認する
3. 募集から入居までの間の手入れや片付けの内容を決める
4. 入居日に鍵を渡す日取りを決める

期間を決めた別荘貸しや、民泊・宿としての貸し出しを考える場合は、貸し方によって必要な手続きが変わります。熱海市や保健所で確認する内容もあるため、先に相談してもらうとスムーズです。

見積もりの前に準備しておくと話が早いこと

手数料の見通しを立てるには、家の価格や家賃の目安が必要です。そのために、次の情報があると相談がスムーズに進みます。どれも、なくても相談はできます。

• 大まかな所在地と建物の写真
• 固定資産税の納税通知書
• 登記関係書類、図面、取得時の書類
• 相続した物件の名義がどうなっているか
• 空いている期間と、最後に人が住んだ時期

とくに「空いている期間」は、賃貸の特例を考えるうえで大切な情報です。分かる範囲で教えてください。税金や相続、登記についての細かな手続きは、税理士や司法書士に相談すると安心です。必要なときは専門家の紹介もできます。

手数料の説明を受けるタイミング

123LIVINGでは、手数料は上限の範囲内で、媒介契約を結ぶ前に書面で説明します。何を任せる契約なのか、その内容とあわせて見られるので、納得してから契約に進めます。

説明を受けるときの確認メモ

1. 手数料はいつ、いくらかかるのか（成約したときが基本です）
2. 売り出しや募集の費用は、手数料に含まれる内容か
3. 現地の案内や、遠方の持ち主への連絡は、どんな方法で行うか
4. 特例が当てはまりそうな物件か、その場合の金額はいくらか

疑問があれば、その場で聞いてみてください。書面で見ながら、ひとつずつ確かめられます。

ご相談の入口

手数料の見方が分かったら、次は家の現状を聞かせてください。売るか貸すか迷っている段階でも、他社との併用を考えている段階でも相談できます。遠方の方にはオンラインでの話し合いやメール・LINEでのやりとりも用意しています。

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よくある質問

仲介手数料はいつ必要になりますか。

基本は成約したときです。金額の上限と、何を任せる契約かは、媒介契約を結ぶ前に書面で説明します。

800万円以下の空き家なら、必ず33万円かかりますか。

33万円は上限です。実際の金額は上限の範囲内で、媒介契約のときに説明します。

手数料のことは、相談の段階で聞いてもよいですか。

はい。決めていなくても相談できます。物件の状況を聞いたうえで、考え方を一緒に整理します。

記事の公開日：2026年11月5日。運営：株式会社エートゥーナンバーレコード（〒413-0002 静岡県熱海市伊豆山573-2）。